Real estate con factores diferenciales: tendencias globales en amenities, servicios e instalaciones.

01/04/2019 | Actualidad

Real estate con factores diferenciales: tendencias globales en amenities, servicios e instalaciones.

1/04/19 | Actualidad, Destacados, Gastronomia, Gestión urbana, Realestate, Servicios, Sustentabilidad, Tendencias

Real estate con factores diferenciales: tendencias globales en amenities, servicios e instalaciones.

1/04/19 | Actualidad, Destacados, Gastronomia, Gestión urbana, Realestate, Servicios, Sustentabilidad, Tendencias

En la era de la diferenciación por experiencias de usuarios, de sobresalir entre multitud de ofertas o de atraer clientes alineados con determinado estilo de vida, surgen los servicios o instalaciones que logran ese componente de atracción más allá de las funciones habituales de un lugar. Ya se trate de un hotel, universidad, centro de salud o edificio residencial, hoy en día estos diferenciales son clave para dotar de carácter un proyecto, elevar estándares o enfocar servicios. Los amenities suponen un impacto positivo en la valorización del proyecto, la retención de los usuarios, la rentabilidad de los espacios y el prestigio en la comunidad.

Así, las empresas que tienen jardines para relax, ámbitos para deporte, servicios de gastronomía sana o ambientaciones especiales tienen mayor posibilidad de retención de sus empleados. Los hospitales y universidades pueden tener en estos servicios también un diferencial frente a otros competidores. Eso resulta en empleados más fieles y productivos, pacientes con altos índices de recuperación y más rápida, o espacios residenciales más estimulantes y personalizados.

En los proyectos inmobiliarios, el desafío no es menor ya que se trata de posicionar productos usualmente de muy alto valor y costo, entre un público acotado y un mercado con cada vez más opciones.

La lista de servicios en proyectos de reciente inauguración como Hudson Yards en Nueva York es cada vez más extensa, pero …¿realmente se usan?

En general hay un crossover de prestaciones: servicios que usualmente eran destinados a la hotelería como spas, asistentes personales o de ámbitos corporativos como controles de ingreso digitalizados ahora son usados en proyectos residenciales.

Muchos son los proyectos que se reconvierten en condominios compartiendo amenities con un hotel de alta gama ( Waldorf Astoria, Baccarat, etc,) de esa forma los servicios se diluyen comercialmente entre más consumidores

El wifi, lavandería, gimnasio, recepción concierge 24 hrs, o hasta disponer de un muelle si se está sobre el agua, ya es parte del pasado.

La clave ahora viene por el lado de ofrecer servicios basados en la economía colaborativa donde los copropietarios se benefician de un servicio o producto que les es más esquivo abordarlo en forma individual.

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Intuir qué viene en cuanto a servicios implica conocer en qué se está trabajando en cuanto a desarrollo urbano y nuevas formas de hábitats para todo tipo de edades, cuáles serán las modalidades de trabajo y movilidad y cuáles serán las exigencias de la población en los próximos 20 años, por acotarlo a un futuro a mediano plazo.

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Las amenites usualmente se agrupan en relacionadas a tiempo libre y bienestar o las relacionadas a tecnologías  acceso a experiencias o productos diferenciales.

Y sintetizando algo más pueden dividirse en:

A) ASPIRACIONALES 

Los que potencian el acceso a experiencias singulares, usualmente dirigidas a mercados premium y lujo.

_ OCEANA BAL HARBOUR: EL ARTE COMO PATRIMONIO

Creado por Eduardo Costantini con 152 metros sobre el Océano Atlántico reúne nombres como Piero Lissoni, Jeff Koons, Asymptote  y el propio Costantini director del Malba, en un proyecto en el que invirtió cerca de 50 millones de dólares, sólo en obras de arte, 40 de los cuales fueron destinados a la compra de dos esculturas de gran porte de Jeff Koons, en áreas comunes del edificio. “Bailarina sentada” y “Pluto y Proserpina” son parte del acervo y patrimonio de los copropietarios del complejo, además del certificado Leed (Leadership in Energy and Environmental Design) entre otros beneficios.

 

_ ARQUITECTURA DE AUTOR / INNOVACIONES y EL PODER DE LA ASOCIACIÓN DE MARCAS

Miami es un polo de concentración de edificios de autor: desde la sede de la Orquesta Sinfónica de Frank Gehry al Museo PAMM de Herzog & de Meuron, el barrio de Faena con obras de Foster, OMA y otros, la ciudad se ha visto cubierta de proyectos de estudios internacionales, muchos ganadores del Premio Pritzker de Arquitectura, todos con algún diferencial de asociación de marca, innovación tecnológica o de ingeniería.

Vivir en un edificio firmado por Zaha Hadid, Bjarke Ingels o Norman Foster es sin dudas un valor agregado desde el proyecto y permanente en toda la vida útil del edificio en lo que invertir desde el vamos genera un plus más allá de otros servicios con los que pueda contar.

Zaha Hadid One Thousand Museum

El primer rascacielos residencial del estudio en el hemisferio occidental tiene 62 pisos de altura, fundaciones de 50m de profundidad y un exoesqueleto de hormigón y fibra de vidrio en curvas que ofician por momentos de parasoles. Las unidades han alcanzado cifras que duplican las de sus vecinos similares, con semipisos que rondan los U$S 7 millones, de los cuales se dice ya han sido adquiridos por celebridades como Will Smith.

Otros como el Monad Terraces de Jean Nouvel es de los primeros en estar preparado para la elevación del nivel de aguas de la bahía.

_ SKY GARAGES

PORSCHE design Tower de Michael y Gil Dezer.

El diseño permitirá a los residentes ascender a sus unidades sentados en su vehículo mediante un sistema de parking robótico. De esta forma atraen a clientes que aman los autos, muchos de ellos tienen hasta 15 en cocheras independientes y uno de ellos sube a su unidad.

La Aston Martin Tower firmado por Bodas Miani Anger incluye galería de arte, piscina elevada en el piso 55, y otras amenidades.

Avión privado y helipuertos

111 Murray Street (New York) tiene “private jet concierge” para residentes, con una tarjeta de Blue Star Jets que incluye 13,500 aeronaves y helicópteros alrededor del mundo.

El One Thousand Museum (Miami) de Zaha hadid tiene también helipuerto

B) FUNCIONALES

Son aquellos servicios que realmente hacen un aporte de valor, que resuelven necesidades de un colectivo, mejoran calidad de vida o fomentan el uso de tecnologías disruptivas. Es aquí donde deberían estar los mayores desafíos de valor y oportunidades comerciales para hacer diferencias conceptuales que drenen en comunidades.

Las tendencias a futuro se dividen básicamente en “verde” y conectividad o movilidad.

En cuanto al verde y desde hace años los proyectos más vanguardistas relacionados a la ciudad del futuro en propuestas de concursos, proyectos comerciales o de bienes raíces, tienen que ver con dotar de espacios verdes todo volumen de arquitectura y espacio habitable. Un ejemplo extremo de eso es el proyecto de Paris 2050 de Vincent Caillebaut, en el marco de un concurso de ideas urbanas organizado por Anne Hidalgo, alcaldesa de la ciudad, el Estudio Woha en Singapur inundando de verde las fachadas de los edificios o los modelos residenciales multifamiliares que alternan niveles de cultivos de alimentos, con residenciales y comerciales, otorgando la vía paralela de consumo interno resuelto o comercialización a restaurantes de la zona.

_ Bosco Verticale

Dos torres de 80 y 112 metros respectivamente son el buque insignia de un experimento arquitectónico y ambiental creado por el estudio del arquitectura italiano Stefano Boeri consistente en crear polos de ecosistemas naturales que unidos pueden conformar corredores ambientales que devuelvan el verde y las ventajas de la cercanía de la naturaleza cuando se construyen viviendas.

480 árboles de medio porte, 250 arbustos y 11 mil plantas pequeñas equivalentes a una hectárea de bosques alternan con espacios residenciales atrayendo en el camino a aves e insectos.

Además de esa particularidad de proyecto el tema viene con otra incluída relacionada a su mantenimiento: Jardineros voladores. Si, como lo lee, una mezcla de habilidades de botánica y escalada es lo que debe reunir quienes hacen el mantenimiento cada 4 meses de este verdadero “Bosque vertical”

Un ejemplo de amenities a nivel corporativo pensadas para generar una diferencia en calidad de vida y cultura de los empleados es sin dudas el edificio de la firma Pasona en plenos distrito financiero de Tokio donde el verde inunda la fachada e interiores pero no solo a nivel decorativo sino que aporta alimentos y cosechas reales a los ocupantes que pueden disponer de ellos durante una reunión, al salir de la oficina, o durante el almuerzo elegir sus verdes para la ensalada, o llevarse semillas para su casa.

 

_ El apartamento del futuro

En su proyecto “el apartamento del futuro” creado en el marco de una competencia internacional según la que el estudio Humphrey´s & Partners fue seleccionado más tarde por Uber para diseñar un prototipo de aeropuerto de drones de pasajeros, presenta una pista de aterrizaje y despegue de drones tripulados en la azotea del edificio.

_ Barrios para la 3ª edad

Así como los coworks o colivings para millenials coparon las opciones de oferta para trabajo o vivienda dirigidos a los jóvenes, hay en esta movida franjas totalmente olvidadas que podrían usufructuar este tipo de conceptos mucho más intensivamente con servicios e instalaciones de calidad para solucionar temas como el acceso conjunto a servicios de salud, medicación, tratamientos, espacios lúdicos, interacción con otras personas de similares intereses que hoy en día no están tan explotados y cuyo margen y alcance puede ser sino exponencial por lo menos atractivo para inversores.

La franja adulta en edad de retiro (los baby boomers y anteriores) puede ser atraída con ofertas que sean desde sólo residenciales con espacios deportivos o de tiempo libre, canchas o spas a otras opciones con mayor exigencia de instalaciones y know how médico para quienes requieran asistencia para comer, bañarse, caminar, tratamientos médicos, etc. Las tipologías pueden ir desde condominio, cottages o casas individuales con servicios comunes dirigidos a esta audiencia.

Muchos de los negocios exitosos surgen porque hay necesidades no atendidas con lo que este sin dudas es un nicho a prestar atención.

En otras latitudes incluso exploran formatos innovadores como cruzar población de 3ª edad con jóvenes que llegan a las ciudades desde el interior con necesidades locativas con lo que ambos extremos se tocan en un punto de mutua conveniencia.

_ Conectividad total

En tiempos de conformación de ciudades inteligentes e internet de las cosas, el ensamblaje doméstico a esa red de conectividad urbana es un eslabón que más pronto o más tarde llegará a consolidarse en forma más transversal.

El último lujo es el ahorro de tiempo y la mejora en calidad de vida, y muchos sistemas de controles (seguridad, iluminación, temperatura, acceso, energías renovables) y automatismos ya son algo cotidiano en muchos proyectos.

Estaciones de carga para autos eléctricos, autosuficiencia energética y certificaciones de cuidado medioambiental como Leed son sin dudas un plus a la hora de la comercialización entre público que valora esas prestaciones.

Acá en Montevideo se lanzó recientemente un proyecto firmado por el Arq Ponce de León con estaciones de carga para autos eléctricos.

Business centers, salas de reuniones o livings que bien pueden ser residenciales o corporativos se integran en lobbies y áreas comunes para aquellos nómades urbanos, con trabajos sin horario y sin sedes físicas.

Knightscope: robot de vigilancia

En cuanto a apps de gestión de servicios, hoy en día puede hacerse una customización de un menú de aplicaciones de gestión y servicios disponibles online para mejorar la calidad de vida. KPMG’s Real Estate Innovation Overview es un ejemplo de las múltiples soluciones online disponibles a la hora de proyectar, administrar, gestionar e interactuar en una copropiedad, cualquiera sea su escala. Gastos comunes, usos de espacio, conectividad entre servicios de seguridad, iluminación, recepción, orientación peatonal para visitantes, creación de un edificio inteligente mediante sensores y big data, rastreo de zonas de ocupación de áreas, otros rastrean y relevan en tiempo real qué permisos da la municipalidad de construcción en su área viendo cómo se valoriza o no su propiedad, tecnologías de impresión 3d, etc.

_ Innovación para viviendas de interés social

Bjarke Ingels diseña en Copenhague espacios y servicios para clase media y económica. Esta franja así como la de acceso inicial de vivienda para sectores desfavorecidos es un desafío en sí mismo y un debe de la sociedad. Los servicios en estos sectores pueden no tener grandes márgenes pero sin dudas debe haber una apuesta a la cantidad y multiplicación de los mismos.

 

_ Gestión y movilidad urbana

 Sidewalk Labs, el brazo de innovación urbana de Google tiene como objetivo mejorar la infraestructura urbana a través de soluciones tecnológicas y abordar problemas como el costo de la vida, el transporte eficiente y el uso de energía. Está diseñando un distrito en Toronto para aplicar distintas políticas y conectividad con tecnología para mejorar la gestión de ciudades y la calidad de vida de sus habitantes.

Para 2050 el mundo se espera tenga una población de 10 billones de personas, 70% de las cuales vivirán en áreas urbanas. Estudios como SOM han planteado ideas al respecto de cómo serán las soluciones urbanas del futuro, y también tienen que ver con la autosuficiencia en alimentos, desechos, abastecimiento de energía, etc.

_ Alimentos y granjas urbanas

Uno de los rubros que está teniendo mayores transformaciones en su planificación y gestión es sin dudas el de la agricultura que será el que provea alimentos para toda la masa crítica de población mundial.

Una forma de empezar es por casa y surgen proyectos que incorporan el verde no solo decorativo sino en formato de grandes superficies urbanas cultivables en pisos técnicos o azoteas, que pueden comercializarse a la comunidad o dividiendo utilidades entre los copropietarios.

Es así que el futuro de la producción de alimentos tenderá a parecerse más a fábricas que a extensiones de campos cultivados, reduciendo costos de mano de obra y automatizando tareas. El uso de técnicas como la Hidroponía o Aeroponía reducen el consumo de agua al mínimo, utiliza luces LED y evita daños o desperdicios por inclemencias del tiempo.

Empresas como Plantagon, Gotham Greens, o Aerofarms son las nuevas emergentes en agricultura innovadora siguiendo procesos que incluso de experimentan en el Mit Lab.

_ Hábitats espaciales extraterrestres

Nuevos hábitats que se están explorando como el ejemplo de Marte por parte de estudios como Bjarke Ingels y Norman Foster requerirán énfasis en minimizar desechos, generar privacidad, experiencias sensoriales, y verde para cultivo de alimentos y generación de ecosistemas perdurables.

 

Domos impresos en 3D utilizando robótica, cúpulas inflables presurizadas conformarán entornos habitables que generarán nuevas exigencias de servicios y opciones de explotación comercial a no tan mediano plazo, es un futuro en el que ya se está trabajando.

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Si bien hay una biblioteca que sostiene que los amenities son un conjunto de promociones que pagan algunos propietarios que jamás usan en su vida diaria y encarecen los costos fijos de un condominio, la realidad es que en un marco de desarrollo de economías colaborativas no es probable que se revierta el proceso de consolidación de las mismas en los proyectos a largo plazo.

La clave aquí sí es justamente el aporte de valor funcional desplazando los aspiracionales, posiblemente acotados a determinadas franjas que se lo permitan. El grueso del mercado tendrá los desafíos de arquitectos y desarrolladores de generar servicios o instalaciones que mejoren calidad de vida de sus residentes, ahorren tiempo y asistan en áreas que abordadas en conjunto pueden financiarse para acercarse a franjas más moderadas de costos.

 

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